VANTAGGI E SVANTAGGI della CEOLARE SECCA SUGLI AFFITTI aprile 27, 2011
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VANTAGGI E SVANTAGGI della CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI
Da mesi era stata anticipata l’introduzione nel mercato immobiliare di un regime alternativo a quello ordinario di tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione.
Il 14 marzo 2011 con il decreto legislativo n. 23 sul federalismo fiscale municipalela CEDOLARESECCAè diventa realtà.
Dal 2011 è quindi possibile optare per una tassazione PROPORZIONALE (cedolare secca) e non più progressiva (IRPEF) del reddito prodotto a seguito della locazione di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze congiuntamente locate.
Ma che cosa è la cedolare secca? Chi può optare per questo regime di tassazione alternativo? Ma soprattutto…. La cedolare secca è vantaggiosa?
REQUISITI SOGGETTIVI e OGGETTIVI
Possono optare per la cedolare secca solo le persone fisiche o titolari di diritti reali di godimento (es.: usufrutto, uso, abitazione), non operanti nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni.
E’ applicabile solo per i contratti di locazione aventi ad oggetto locazioni di abitazioni e loro pertinenze, se queste sono locate congiuntamente al bene principale.
Non è invece applicabile alle sub-locazioni.
QUALI IMPOSTE SOSTITUISCE
La cedolare secca sugli affitti sostituisce:
- l’IRPEF e le addizionali IRPEF sui redditi fondiari;
- l’Imposta di registro (2%) sui contratti di affitto
- l’Imposta di bollo sui contratti di affitto
La nuova imposta sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
ALIQUOTE e BASE IMPONIBILE DELL’IMPOSTA SOSTITUIVA
Le aliquote della cedolare secca sugli affitti sono due:
- 19% se la locazione avviene a canone concordato in Comuni ed alta tensione abitativa
- 21% negli altri casi;
La base imponibile è data dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Il reddito derivante dai contratti di locazione non può comunque essere inferiore al reddito determinato dalla rendita catastale rivalutata del 5%.
EFFETTI dell’ESERCIZIO DELL’OPZIONE
Il locatore può optare o meno per l’applicazione della cedolare secca sugli affitti in quanto si tratta di un regime facoltativo. L’opzione non ha effetto senza la preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale il locatore rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se ciò era previsto in contratto. Quindi in caso di opzione, l’aggiornamento del canone, compresa la variazione annuale ISTAT, è sospeso per l’intera durata dell’opzione.
L’opzione potrà essere revocata in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione purchè entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. Sarà comunque possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive.
LA CEDOLARE SECCA CONVIENE?
L’esercizio dell’opzione che prevede la tassazione alternativa con cedolare secca sugli affitti conviene a coloro che hanno redditi elevati. Per tutti gli altri è necessario valutare con attenzione se esistano o meno vantaggi nell’applicare il nuovo regime.
VANTAGGI:
- si applica l’aliquota fissa del 21% (19% per o contratti a canone concordato) in luogo delle aliquote IRPEF per scaglioni di reddito;
- non si applicano le addizionali regionale e comunale;
- non devono essere versate le imposte di registro e di bollo dovute in sede di registrazione del contratto di locazione (nonché quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso).
SVANTAGGI:
- Il locatore deve rinunciare per tutta la durata del contratto all’applicazione degli aumentoi del canone, inclusi gli aumenti ISTAT;
- chi ha un contratto in corso ed già versato l’imposta di bollo e l’imposta di registro non può chiedere il rimborso di queste imposte;
- le aliquote del 21% e del 19% si applicano sull’intero canone annuo senza considerare la riduzione forfettaria del 15% (40,5% per i contratti a canone concordato) prevista nel regime ordinario;
- la tassazione del canone al di fuori del meccanismo ordinario di determinazione dell’Irpef potrebbe impedire al contribuente di riassorbire per intero eventuali detrazioni d’imposta (es.: 36% per le ristrutturazioni edilizie e del 55% per il risparmio energetico)
Possiamo quindi concludere affermando che l’opzione per la cedolare secca richiede una valutazione personalizzata. Sono infatti molte le variabili che influiscono sul calcolo del carico fiscale, previsto dal nuovo regime, che grava sui canoni di locazione delle unità abitative.
in caso di comproprieta’ dei coniugi al 50%,se solo uno dei due opta per la cedolare secca:
-si paga l’imposta di registro al 50% con il solito limite di 67 euro ?
-la lettera all’inquilino per abolire ogni aumento,incluso l’ISTAT,per il periodo dell’opzione deve essere fatta e sottoscritta dal coniuge che opta per la cedolare e riguardare solo il 50% dell’aumento ISTAT relativo per il coniuge optante,oppure anche il coniuge che non opta perde la sua quota-il 50%- di aumento dell’Indice Istat?In quest’ultimo caso mi parrebbe illegale,non rispettando i termini e obblighi contrattuali che prevedono l’aumento ISTAT.
-come si versano gli acconti 2011 a mezzo F24 dove non trovo il campo e il codice relativo.
-sempre in caso di comproprietà al 50%,per i contratti in corso al 7 aprile 2011 sottoscritti solo da un coniuge quale locatore è consentito ugualmente optare per la cedolare da parte del solo comproprietario sottoscrittore,oppure da pate di entrambi od ancora dal solo comproprietario anche se non firmatario del contratto?
+in caso di comproprietà tra due coniugi al 50%:
se solo uno dei due locatori opta per la cedolare,il divieto dell’aumento Istat riguarda solo il 50% dello stesso riferito al coniuge optante oppure il divieto è comunque riferito IN OGNI CASO al 100% dell’aumento Istat.In quest’ultimo caso mi parrebbe illegale violando una clausola contrattuale che preveda tale aumento.
Nel caso in cui l’immobile sia co-intestato l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore; se uno di questi non esercita l’opzione, dovrà versare l’imposta di registro sulla parte del canone di locazione di propria competenza determinata in base alla quota dell’immobile posseduta.
In tal caso, se per il contratto è prevista un’imposta di registro minima, tale imposta sarà dovuta per il totale; inoltre, in caso di contitolarità sarà sempre dovuta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.